Когато купувате наследствен имот е добре да имате предвид, че някои от разпоредбите от Закона за наследството могат да Ви попречат да станете собственик. Има случаи, когато обратно на желаното от купувачите, законодателят е предпочел да защити интереса на ощетения сънаследник. Такава е разпоредбата на чл. 76 ЗН, в която законът брани неподеленото наследство и правата на неговите съделители. В чл. 76 ЗН се казва: „Актовете на разпореждане на сънаследник с отделни наследствени предмети са недействителни, ако тия предмети не попадат в негов дял при делбата“.
Това означава, че чл. 76 би се приложил спрямо Вас като купувач при следната хипотеза:
Налице са няколко наследници на един наследодател, а делба още не се е състояла. Независимо от това, единият от сънаследниците Ви продава вещ или идеална част от вещ, за която твърди, че представлява негов дял от наследството. Проблемът е, че едва след делбата на наследството, т. е. след разделянето на имуществото на наследодателя между всички наследници, ще стане ясно кои вещи от него получава Вашият праводател. Като купувач на неподелено имущество ще претърпите неблагоприятните последици на чл. 76, ако след разделянето праводателят Ви не получи това, което е продал. В този случай собственик на продаденото ще се счита сънаследникът, получил вещта в свой дял при делбата. Това няма да означава, че продажбата между Вас и продавача не се е осъществила. Напротив, смята се, че сделка е налице. Но щом в резултат на делбата продавачът не получи това, което е продал, се счита, че при сделката не Ви е прехвърлено правото на собственост върху вещта, защото продавачът не го е притежавал.
Тъй като сделката не е нищожна, като купувач Вие можете да търсите отговорност на продавача за продажбата на чужда вещ по реда на чл. 189 и сл. ЗЗД. Така може да претендирате от него връщането на платената цена и обезщетение за причинените вреди. Не можете обаче да противопоставите продажбата на останалите сънаследници и собственик на продаденото ще бъде считан този от тях, който е получил в дял вещта при извършване на делбата. Поради това според съдебната практика (ТР № 1/19.05.2004 г. по тълк. гр. д. № 1/2004 г. на ОСГК на ВКС) такава продажба е относително недействителна. Т. е. сделката е действителна и поражда действие спрямо всички освен спрямо ограничен кръг лица – другите сънаследници, които могат да поискат незачитането й.
Практически такова искане за незачитане на продажбата сънаследниците правят в първата фаза на делбата, когато се определя за кои имоти и между кои лица тя да бъде допусната. Тогава другите сънаследници могат да предявявят установителен иск или да направят възражение за незачитане на предходно извършената покупко-продажба. В случай че пропуснат тази възможност, последващо оспорване на сделката на това основание не може да бъде направено. Щом съдът не е прогласил недействителност на сделката спрямо другите съсобственици, собствеността върху вещта или идеалната част от нея се счита прехвърлена на купувача и делбата трябва да бъде извършена между сънаследниците и новия собственик.
Ако обаче другите сънаследници не пропуснат да се възползат от законовата възможност на чл. 76 ЗН, купувачът ще участва в производството по иска по чл. 76 ЗН като главна страна, наред с продавача и ще бъде обвързан със съдебното решение. При неблагоприятен за купувача изход на спора – т. е. ако съдът обяви продажбата за относително недействителна, имотът ще бъде поделен между сънаследниците във втората фаза на делбата. В тази втора фаза купувачът ще може да участва като подпомагаща продавача страна с надеждата продавачът да получи в дял това, което е продал. Може да се счита, че продаденото е идентично с полученото при делбата и когато продавачът е продал идеална част от наследствен имот, а е получил реално обособена част от този имот (Решение № 110/10.11.2016 г. по гр. д. № 825/2016 г. на ВКС).
Според съдебната практика, ако сте придобили неподелен наследствен имот, Вие не сте добросъвестен владелец (Решение № 221/13 от 13.01.2014 г. по гр. д. 2033/2013 г. на ВКС). Дори да сте владели закупения имот, не можете да го придобиете на основание придобивна давност, ако междувременно някой от другите сънаследници предяви иск или възражение по чл. 76 ЗН. Това е така, тъй като щом е уважен иск или възражение по чл.76 ЗН, последиците на акта на разпореждане не се зачитат и имотът се връща в наследството.
Има обаче случаи, когато продавачът може да закупи неподелен имот без да се страхува от рисковете на чл. 76 ЗН. Например, когато всички сънаследници му продават своя дял от имота (тогава няма да има сънаследник, спрямо който сделката да бъде относително недействителна). Или когато с продаденото се изчерпва цялото наследство на продавача (тогава сделката ще представлява продажба на наследство). Няма причини за притеснение от чл. 76 ЗН и в случаите когато и купувачът е сънаследник.
Разбира се, настоящият текст не представлява правен съвет, а цели единствено да изостри вниманието на четящия за част от рисковете при сделки с недвижими имоти. Най-полезният и практичен извод след прочита на горните редове е да се обърнете към адвокат преди сключването на сделката.
Автор на текста: Катерина Славкова