В случай че притежавате земя, но нямате средства да изградите върху нея постройка, бихте могли да учредите право на строеж за изграждане на сграда в своя имот в полза на инвеститор, като запазите за себе си като „обезщетение“ правото на строеж на конкретни самостоятелни обекти в сградата. Така инвеститорът ще се ангажира с дейностите по строителството и въвеждането на сградата в експлоатация срещу предоставената възможност да построи и стане собственик на останалите обекти в сградата. От друга страна, след построяването на сградата Вие ще получите правото на собственост върху избраните от Вас самостоятелни обекти.

Би било добре още към датата на учредяването на право на строеж (суперфицията) собственикът на земята да има разумни гаранции, че са налице административните предпоставки за реализиране на сградата, вкл. за построяването на  договореното „обезщетение“. Затова е препоръчително преди да се пристъпи към сключването на договора за суперфиция неговият предмет да бъде в достатъчна степен определен – да е налице влязъл в сила подробен устройствен план за застрояване и да е одобрен инвестиционен проект, като площта на отделните самостоятелни обекти в сградата е видна от таблица за площообразуване, изготвена от лицензиран оценител.

Тъй като правото на строеж произтича от правото на собственост върху земята, неговото учредяване в полза на суперфициара (инвеститора) трябва да бъде извършено от всички собственици на земята. В случай че договорът за учредяване на право на строеж не бъде подписан от всички собственици на поземления имот, този договор няма да породи правно действие поради липса на съгласие. Договорът за учредяване право на строеж се сключва в нотариална форма и подлежи на вписване в службата по вписванията по местонахождението на поземления имот. Договорът се счита сключен от момента на подписването му от двете страни пред нотариуса и последващото му вписване има само оповестително-защитно действие.

В практиката преди да се стигне до учредяването на право на строеж страните  обикновено подписват предварителен договор по чл. 19 от Закона за задълженията и договорите. Предварителният договор определя основните параметри на договора за учредяване на право на строеж (окончателния договор) и ангажира подписалите го, че в определен срок ще подпишат окончателен договор. В случай че в този срок договорът не бъде подписан, всяка от страните може да предяви пред съда иск за сключване на окончателен договор при условията (предмет, срокове, неустойки и др.), съдържащи се в предварителния договор. Ето защо текстът на предварителния договор е от изключителна важност. Той следва да определи какво ще получи всяка от страните по сделката, като уточни нейните най-съществени параметри – каква сграда ще се строи, какво ще е „обезщетението“ на собственика на земята, в каква степен на завършеност той ще придобие самостоятелните обекти, за които си е запазил правото на строеж и т. н. Поради това е далеч по-удачно още на етапа на подписване на предварителния договор страните да имат яснота какво точно и за кого ще се строи, а не да определят, това което ще се получи, единствено като процент от разгънатата застроена площ на бъдещата сграда например. Последното би било източник на несигурност и бъдещи спорове между собственика и инвеститора, тъй като от една страна предметът на окончателния договор няма да е в достатъчна степен определен, а от друга – защото всяка от страните може да е имала по-различни очаквания за вида и площта на самостоятелните обекти, за които тя ще придобие/ запази право на строеж.

Възможно е в предварителния договор да се предвиди цена на кв. м. застроена площ, която получилият в повече от първоначално предвиденото да заплати на другата страна. В този случай би било добре да се уточнят условията и сроковете на това доплащане. Възможно е също така страните да уточнят, че отклонение до определен процент от първоначално посочената в предварителния договор квадратура ще се счита за незначително и не би следвало да е пречка страните да подпишат окончателен договор и/ или за него те няма да си дължат уравняване.

Добре би било в предварителния договор да се уредят отношенията между страните в строителния процес, тъй като освен учредител на право на строеж в полза на инвеститора, собственикът на земята е и възложител за изграждането на обектите, върху които ще придобие право на собственост. В тази връзка е препоръчително в предварителния договор да се определят сроковете за извършване на строително-монтажните работи и за въвеждане на сградата в експлоатация, както и неустойките при неспазване на тези срокове, да се посочат условията, при които собственикът може да развали договора поради неизпълнение, вида и качеството на довършителните работи и гаранционната отговорност на строителя. От своя страна инвеститорът би било добре с договорните клаузи да си гарантира навременното съдействие на собственика на земята, като уточни сроковете, в които последният следва да подпише необходимите строителни книжа и дължимите от собственика действия за обезпечаване на строителния процес.

С предварителния договор и/ или с договора за суперфиция суперфициарът може да си осигури възможност да прехвърля свободно на трети лица учреденото му право на строеж. Ако такова съгласие не е дадено с договора, инвеститорът ще е задължен на основание чл. 66, ал. 1 от Закона за собствеността да предложи първо на собственика на земята да закупи правото на строеж.

Учредяването на право на строеж в полза на инвеститора може да даде на собственика възможност да придобие нови имоти, които би продал на стойност, надвишаваща стойността на поземления имот. Това обаче може да стане само при успешното завършване на сградата и в случай че постигнатите между страните договорености защитават в достатъчна степен интересите на собственика на земята. Ето защо към подобна сделка е добре да се пристъпи след разумна преценка на рисковете и консултация със специалист.

Автор на текста: Катерина Славкова

Настоящото изложение не представлява правен съвет. В случай на необходимост от такъв, обърнете се към адвокат.