Придобиване на земя от чужденци

След изтичането на 5 г. от датата на присъединяване на България към Европейския съюз (ЕС), а именно от 1.01.2012 г., гражданите на ЕС и на държавите-членки на Европейското икономическо пространство (ЕИП) могат да придобиват неземеделска земя в България без значение дали пребивават постоянно в страната или не. Свободно могат да придобиват неземеделска земя и българските дружества, регистрирани от такива граждани, както и чуждестранните дружества от страни членки на ЕС или от ЕИП.

Не такъв обаче е режимът на придобиване на земеделска земя. Съгласно подписания Договор за функциониране на ЕС (ДФЕС) България се задължава да осигури отпадането на ограниченията за придобиването на земеделска земя по отношение на гражданите и юридическите лица от държавите от ЕС и ЕИП след изтичането на 7 г. от присъединяването си към ЕС. Независимо че този срок изтича на 01.01.2014 г., със законово изменение в Закона за собствеността и ползването на земеделски земи (ЗСПЗЗ) от 2014 г. (чл. 3в ЗСПЗЗ), българският законодател установява задължителен срок от 5 г. за пребиваване/ установеност в страната на лицата, които могат да придобиват земеделска земя чрез сделка. Стриктното тълкуване на горната разпоредба означава, че без значение дали придобиващото земята лице е гражданин на България или страна от ЕС/ЕИП, за да може да придобие земеделска земя то трябва задължително да е живяло в България поне 5 г. преди датата на сделката на придобиване. Юридическо лице, придобиващо земя в България, следва да е с регистрация по българското законодателство не по-малко от 5 год. преди придобивната сделка. Ако това не е така, изискването за 5-годишен срок за пребиваване/ уседналост трябва да бъде изпълнено от съдружниците, респ. членовете или учредителите на юридическото лице. В случай на евентуално оспорване на придобиването на това основание, сделката може да бъде прогласена за нищожна поради нарушение на закона, ако не бъде доказано наличието пребиваване/ уседналост в страната за посочения 5-годишен срок на лицето, спрямо което това изискване се прилага.

Това законодателно решение на чувствителния въпрос за собствеността върху земеделската земя е отчетено като нарушение на чл. 49 и чл. 63 от ДФЕС (установяващи свобода на установяване и свободно движение на капитали) и през март 2015 г. Европейската комисия започва наказателна процедура срещу България. Към настоящия момент предложеният законопроект за отмяна на чл. 3в ЗСПЗЗ все още не е приет от Народното събрание.

Задължителното изискване за пребиваване/ уседналост не се прилага по отношение на придобиването на земеделска земя чрез наследяване по закон.

За разлика от лицата от ЕС и ЕИП лицата от трети държави биха могли да придобиват земя (земеделска и/ или неземеделска) само при наличието на влязъл в сила международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила по реда на чл. 22, ал. 1 и 2 от българската Конституция. Към настоящия момент такъв международен договор с трета държава не е подписан. Такива лица обаче могат да наследяват земя по закон, като в случай че земята е земеделска, те са задължени да я прехвърлят в срок от 3 г. от придобиването й (чл. 3б ЗСПЗЗ).

Налице е изрична забрана за притежаване на земеделска земя от български търговски дружества, щом техните съдружници/ акционери са граждани на трети страни или са дружества, регистрирани в трети страни или в страни с преференциален данъчен режим (чл. 2, ал. 7, т. 1 и 2 ЗСПЗЗ). Такава забрана е налице и за български акционерни дружества, издали акции на приносител (чл. 2, ал. 7, т. 3 ЗСПЗЗ). Разпоредбите са въведени със законодателните изменения от 2014 г., като впоследствие е установена и имуществена санкция за нарушилите забраната такива дружества (чл. 40а ЗСПЗЗ). Т. е. ако българско търговско дружество от посочените в чл. 2, ал. 7 ЗСПЗЗ е придобило земеделска земя преди влизането в сила на посочените изменения, то би следвало да прехвърли придобитата земя, за да бъде спазено изискването на закона. Така дружеството ще избегне предвидената в закона имуществена санкция. Придобивните сделки на земеделска земя, сключени от такива дружества след влизане в сила на чл. 2, ал. 7 ЗСПЗЗ ще са нищожни, тъй като ще са в нарушение на закона.

Добре е да се има предвид, че е налице съдебна практика, съгласно която въведената законова забрана за придобиване на поземлени имоти от чуждестранни лица се отнася само за земя, но не и за застроени имоти. Според посочената практика законовата забрана не би следвало да се прилага в случаите, когато земята представлява принадлежаща част (обща част по см. на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността) към изградени в дворното място самостоятелни обекти. Такъв е случаят, когато предмет на прехвърлителната сделка е сграда/ самостоятелен обект в сграда, а продаваните идеални части от земята представляват прилежаща обща част към продавания обект. Тогава собствеността върху прилежащите части от земята ще има акцесорен характер и ще следва собствеността върху жилището. В този случай забраната за продажба на земя на чуждестранни лица не би следвало да се прилага (Решение № 222/ 22.06.2010 г. по гр.д. № 569/2009 г. на ВКС, Решение № 210/27.12.2016 г. по гр. д. № 1739 / 2016 г. на ВКС; Решение № 394/25.05.2009 г. по гр. д. № 298/2008 г. на ВКС).

Автор на текста: Катерина Славкова

Настоящото изложение е актуално към 01.04.2019 г.. То не представлява правен съвет и за правно съдействие по Вашия случай следва да се обърнете към адвокат.